Kuukauden lakivinkki

Miten sopimus syntyy?

Sopimus syntyy Suomen oikeuden (laki varallisuusoikeudellista oikeustoimista eli ns. oikeustoimilaki) mukaan tarjouksesta ja siihen annetusta vastauksesta, jotka sitovat antajiaan. Tarjous ja vastaus voivat olla suullisia tai kirjallisia. (Poikkeuksia on, kuten kiinteistönkauppa, jota ei voi pätevästi tehdä suullisesti.)

TARJOUS + VASTAUS = SOPIMUS

Tarjous sitoo antajaansa

Tarjous on ensimmäinen varsinainen juridinen vaihe urakkasopi­muksen syntymisessä. Tarjouksen tekijä tulee tarjoukseensa sido­tuksi. Tarjous tulee tekijäänsä sitovaksi silloin, kun tarjouksen saaja on saanut sen sisällöstä tiedon. Tarjouspyyntö määrittelee tarjouksen sisällön ja ehdot. Yleensä tarjous tulisi antaa pyydetyssä muodossa.

Jos tarjouspyynnön määräyksistä halutaan jostain syystä poiketa, tulee poikkeaminen tuoda selvästi esiin tarjouksessa väärinkäsitys­ten välttämiseksi. Tällaiset poikkeavat ehdot tulee myöhemmin muistaa kirjata myös itse sopimukseen.

Ennen vaihtoehtotarjouksen tekemistä kannattaa olla yhtey­dessä tilaajaan ja tiedustella, onko vaihtoehtotarjouksella käytännössä mahdollista osallistua kilpailuun. Tarjousten keskinäisen vertailun vaikeutuminen saattaa johtaa siihen, ettei vaihtoehtoista tarjousta voida ottaa huomioon. Tämän torjumiseksi voidaan vaihtoehtotar­jouksen lisäksi antaa tarjous myös tarjouspyynnön mukaisesti.

Tarjouksen voimassaoloaika 

Tarjouspyynnössä on usein ilmoitettu aika, jonka tarjouksen tulee olla voimassa. Jos tarjouksessa ei ole toisin mainittu, sitoo tarjous tekijäänsä tarjouspyynnössä mainitun ajan. Tarjouksessa voidaan ilmoittaa sen voimassaoloaika. Tarjouksessa mainittu voimassaoloaika menee tarjouspyynnön määräyksen edelle. Jos voimassaolomääräystä ei ole tarjouspyynnössä eikä tarjoukses­sa, noudatetaan oikeustoimilain 3 §:n säännöstä. Sen mukaan vastaus on annettava suulliseen tarjoukseen heti ja kirjalliseen tarjoukseen kohtuullisen ajan kuluessa. Kohtuullinen aika käsittää sopivan miettimisajan sekä tarjouksen ja vastauksen lähettämisajat. Miettimisaika on päiviä – laajoissa asioissa ehkä jopa viikkoja, mutta ei kuukausia.

Tarjouksen sitovuus lakkaa

  • tarjouksen hylkäämisellä,

  • kilpailevan tarjouksen hyväksymisellä tai

  • tarjouksen hyväksymiselle asetetun määräajan umpeutuessa.

Sopimus syntyy tarjoukseen annettavalla vastauksella edellyttäen, että vastaus saapuu tarjouksen voimassaoloaikana ja tar­jouksen mukaisena.

Oikeustoimilain mukaan

  • myöhästynyt hyväksyvä vastaus = tilaajan tekemä uusi tar­jous

  • lisäyksiä, ehtoja, rajoituksia tms. sisältävä hyväksyvä vastaus = tilaajan tekemä uusi tarjous.

Antaessaan tarjouspyynnöstä poikkeavan tarjouksen tekijä ottaa riskin siitä, että tilaaja tämän poikkeamisen vuoksi hylkää tarjouk­sen (Rakennusalan urakkakilpailun periaatteet, RT 16-10182).

Tarjouksen peruuttaminen. Virhe tarjouksessa

Lähtökohtaisesti tarjous sitoo antajaansa ja tarjouksen tekijä vastaa myös tarjoukseensa tulleista virheistä. Tästä lähtökohdasta voidaan poiketa vain erityisestä syystä.

Oikeustoimilain mukaan tarjous voidaan peruuttaa ennen sitä hetkeä, jolloin tarjouksen saaja on saanut tiedon tarjouksen sisäl­löstä. Tämän hetken jälkeen vaaditaan tarjouksen peruuttamiseen jokin erityinen syy.

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että jos tarjous on jätetty ja vastaanottaja sen avannut ennen tarjousajan päättymistä, tarjous voidaan urakkakilpailussa vielä peruuttaa, jos peruutus on todistettavasti saapunut perille ennen tarjousajan päättymistä.

Tarjous sitoo siis pääsäännön mukaan antajaansa, vaikka siinä olisikin virhe, ellei tarjouksen vastaanottanut osapuoli ole tiennyt tai ellei hänen olisi pitänyt tietää tarjouksen vir­heestä. Jos tilaaja virheen havaitsemisesta huolimatta hyväksyy tarjouksen, voi urakoitsijalla olla oikeus vetäytyä tarjouksesta, mikäli virheestä viipymättä sen tultua esiin reklamoidaan tilaajalle. Siitä, milloin virhe on niin olennainen, että tilaajan olisi se pitänyt havaita, on erittäin vaikeaa antaa tarkkoja ohjeita. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 168 II 3 ottanut kantaa tarjouksen laskuvirheen olennaisuuteen. Oikeustapauksiin  voit halutessasi tutustua tarkemmin internetissä: http://www.finlex.fi/fi/.

Esimerkki:

KKO 1968 II 3

Rakennuttajan hyväksyttyä tarjouksen urakoitsija ilmoitti, että puolet maalaustöistä oli jäänyt pois urakkatarjouksesta. Urakoitsijan kieltäydyttyä tekemästä urakkasopimusta tarjottuun hintaan rakennuttaja vaati oikeudessa urakoitsijaa korvaamaan ilmoitetun urakkahinnan ja sitä lähinnä olleen urakkatarjouksen välistä erotusta vastaavan vahingon. Rakennuttajan edustaja, läänin rakennustoimisto, oli lähettäessään urakkatarjouksen rakennushallitukselle kiinnittänyt huomiota siihen, että tarjous oli ilmeisesti laskettu väärin, koska se oli 40 % halvempi kuin toimistossa laadittu kustannusarvio. Korkein oikeus katsoi, että virhe oli olennainen ja että rakennushallituksen olisi pitänyt olla tietoinen virheestä. Oikeus hylkäsi tämän takia rakennushallituksen kanteen vahingon korvaamisesta.

Erhekirjoitus

Oikeustoimilaissa on erhekirjoitusta koskeva säännös, jonka mu­kaan esimerkiksi selkeän kirjoitusvirheen sisältävä tarjous ei sel­laisenaan sido antajaansa, vaan siinä muodossa kuin mitä se olisi ollut oikein kirjoitettuna. Esimerkkinä tällaisesta virheestä on 100­.000 euron tarjouksen muuttuminen erhekirjoituksen johdosta 10.000 euron tarjoukseksi. Virheen edellytetään olevan niin selkeä, että tarjouksen saajan olisi pitänyt havaita erehdys.

Miten menetellä, jos halutaan, että tarjous ei sido?

Joissain tilanteissa halutaan nimenomaisesti määritellä niin, että annettu tarjous ei ole sitova. Tällainen tilanne voi tulla esiin tilaajan pyytäessä ns. budjettihintoja urakoitsijoilta tulevan hankkeen kustannusarvion pohjaksi tai vuosibudjettiaan varten. Tällaiseen tarjoukseen on selkeästi kirjoitettava se, että tarjous ei ole antajaansa sitova, vaan että se on annettu vain tilaajan kustannusarvion pohjaksi. Pelkkä maininta ”sitoumuksetta” ei ole kovin selkeä.

 Jos tarjous on vain hinta-arvio, on sekin kirjoitettava auki selkeästi, esimerkiksi: ”tarjoushintamme on suuntaa-antava hinta-arvio eikä sellaisenaan sitova”.