Rakennushankkeen sopimussuhteet ja eri urakkamuodot

Suuressa rakennushankkeessa toisiinsa liittyvät kymmenien, ellei jopa satojen eri toimijoiden sopimukset. Sähkö- ja telealan toimijoiden, niin urakoitsijoiden, suunnittelijoiden kuin tavarantoimittajienkin on tärkeää hahmottaa oma paikkansa ja omat sopimussuhteensa tässä kokonaisuudessa. Myös eri urakkamuodot täytyy tuntea.

sopimuskentta.jpgJos hankkeessa sattuu jokin häiriötilanne, vaikkapa sähköurakoitsijan hankintaan kuuluvien kojeiden toimitus viivästyy valmistajan tehtaalla sattuneen laiminlyönnin takia, alkaa vastuuasioiden selvittelyssä sopimusehtojen lukeminen, reklamaatioiden kirjoittaminen ja kunkin sopimusketjussa mukana olevan osapuolen vastuun selvittely.

Jos oma paikka sopimusverkossa ja kaikki ne sopimusehdot, joihin urakoitsija on sitoutunut, eivät olekaan selvillä, voi käydä niinkin, että asiaa hoidetaan jonkun ”väärän” osapuolen kanssa. Tällöin esimerkiksi reklamaatio oikealle vastuutaholle jää tekemättä.

 
Vastuuketjut kuntoon ja riskit hallintaan ennakoiden

Erityisesti vastuunrajoitusehtojen kannalta sopimusketju kannattaa jo ennen sopimuksen solmimista miettiä läpi: ovatko eri osapuolten vastuut yhteismitalliset? Ovatko esimerkiksi urakoitsijan alihankintasopimuksen vastuuehdot linjassa urakoitsijan omien, esim. YSE-ehtoihin perustuvien vastuiden kanssa? Aina ne eivät ole, ja se on hyväksyttävä, mutta silloin on kyse tiedostetusta riskistä, joka ei ainakaan tule yllätyksenä, jos jokin häiriötilanne sattuu.

 
Eri urakkamuodot pääpiirteittäin

kokonaisurakka.gifKokonaisurakka on perinteisin urakointimuoto. Kokonaisurakkaa käytettäessä rakennuttajalla on kokonaisurakka.jpgsopimus koko työstä yhden urakoitsijan kanssa.

Pääurakoitsija teettää tarvittavat erikoistyöt, kuten talotekniset urakat aliurakoina erikoisliikkeillä. Pääurakoitsija on suhteessa rakennuttajaan vastuussa ottamiensa aliurakoitsijoiden töistä kuten omistaan. Myös talotekniset urakoitsijat ovat joskus pääurakoitsijan roolissa, hankkeesta riippuen.

 
Jaettu urakka ja sivu-urakat

jaettu_urakka.gifJaetussa urakassa rakennuttaja tekee erillisiksi osiksi jaetuista urakoista erilliset urakkasopimukset. Jaetussa urakassa eri urakoitsijoiden välillä ei ole lainkaan sopimussuhdetta.

Sekä talotekniset urakoitsijat että muut urakoitsijat ovat sopimussuhteessa ainoastaan rakennuttajaan. Rakennuttajalle aiheutuu tässä urakkamuodossa huomattavia velvollisuuksia eri urakoitsijoiden töiden yhteensovittamisessa. Sivu-urakka voi olla alistettu pääurakkaan (kts. alla kohta Sivu-urakan alistaminen).

 
Kokonaisvastuurakentaminen

kokonaisvastuurakentaminen.gifKVR-urakassa urakoitsija huolehtii kokonaisuudessaan rakennuskohteen toteuttamisesta, myös suunnittelusta ja hankkeen kaikesta koordinoinnista.

Urakoitsija toimittaa rakennuttajalle työkohteen ”avaimet käteen” –periaatteella. KVR-urakassa on kaksi sopijapuolta: rakennuttaja ja KVR-urakoitsija. KVR-urakoitsija solmii edelleen suunnittelu- ja aliurakkasopimuksia.

 
Projektinjohtototeutukset

Projektinjohtototeutuksen tehtävänkuvaukselle ei toistaiseksi ole juurikaan vakiintuneita muotoja tai sopimusmalleja. Projektinjohtototeuksissa on käytössä kolme perusmuotoa: projektinjohtorakennuttaminen, projektinjohtopalvelu ja projektinjohtourakka.

Perusidea on se, että PJ-toteutuksessa projektinjohtourakoitsija hoitaa sekä perinteiset pääurakoitsijan työt että rakennuttajatehtävät ja tuottaa siten kokonaispalveluja rakennushankkeen toteuttamiseen. PJ-toteutusmuotojen tavoitteena on yleensä hankkeen läpivientiajan lyhentäminen ja kustannusten säästäminen. Projektinjohtototeutuksissa hankkeen suunnittelu- ja toteutusvaiheet tapahtuvat limittäin.

Projektinjohtorakentamista on käytetty erityisesti suurissa toimitila- ja liikekiinteistökohteissa, mutta se on yleistymässä asuntotuotannossakin. Projektinjohtopalvelu -konseptista on julkaistu sopimusmalli ja ohjeistoa. Projektinjohtopalvelussa noudatetaan yleensä Konsulttitoiminnan yleisiä sopimusehtoja KSE 1995. Lisäksi Rakennustiedon julkaisemassa RT-kortistossa on  projektinjohtopalvelun sopimusasiakirjamalleja: RT 80315, RT 80316 ja RT 10-10846, RT 13-103845.

 
Sivu-urakan alistaminen

sivu-urakan_alistaminen.gifSivu-urakan alistamis-menettely perustuu sivu-urakan alistamis-sopimukseen (RT 80271)

Sivu-urakan alistamisesta on sovittava kirjallisesti ja käyttäen kyseistä vakiosopimusta.

Sivu-urakan alistaminen tarkoittaa menettelyä, jossa rakennuttaja tekee urakkasopimukset eri urakoitsijoiden kanssa ja tämän jälkeen alistaa sivu-urakat pääurakoitsijalle. Osa rakennuttajan velvoitteista siirtyy alistamissopimuksen allekirjoittamisella pääurakoitsijalle.

Alistamissopimus muuttaa merkittävästi jaetun urakan sopimussuhteita, sopijapuolten asemaa ja vastuukuvioita. Alistamissopimuksella kaikki urakoitsijat tulevat keskenään sopimussuhteeseen ja alistamissopimuksen ehdot määrittelevät heidän vastuunsa ja velvoitteensa.