Taloyhtiön onnistunut sähköremontti alkaa huolellisella suunnittelulla

1.3.2019

Kerrostalon sähköremontti on aina edullisinta ja mukavinta toteuttaa putkiremontin yhteydessä. Turvallisuuden ohella on hyvä ymmärtää, ettei vanhan sähköjärjestelmän suorituskyky monestikaan enää riitä vastaamaan nykyajan vaatimuksia.

Asuinrakennuksen sähkölaitteiden tekniseksi eliniäksi lasketaan tyypillisesti samat reilut neljä vuosikymmentä kuin putkillekin. Aikanaan laadukkaasti toteutettu sähköjärjestelmä saattaa säilyä turvallisessa käyttökunnossa paljon kauemminkin, mutta neljässä vuosikymmenessä huoneistojen sähkönkulutus on moninkertaistunut, eikä vanhan sähköjärjestelmän suorituskyky useinkaan enää riitä vastaamaan tämän päivän vaatimuksia.

Rajojen vastaantulon huomaa usein laukeavista sulakkeista, jos esimerkiksi vedenkeittimen ja mikroaaltouunin samanaikainen päälle laittaminen riittää ”polttamaan” sulakkeen.

Sähköremontin suunnittelun voi aloittaa sähköjärjestelmän pintapuolisella kuntoarvioinnilla. Sähköalan ammattilainen osaa arvioida suhteellisen nopealla vilkaisulla, kannattaako vanhan järjestelmän osittaista kunnostusta edes harkita, vai onko kaikkien kaapeleiden ja sähkökeskusten uusiminen ainoa järkevä vaihtoehto.

Yleensä vanhaa järjestelmää lähdetään kunnostamaan vain, jos putkiremonttiin on niin pitkä aika, ettei olemassa olevilla pistorasioilla tulla toimeen remonttiin saakka tai sähköjärjestelmästä löytyy vaarallisia turvallisuuspuutteita.

Putkiremontin yhteydessä kannattaa uusia aina vähintään kerrosten väliset nousukaapeloinnit, jotta seinien ja lattioiden myöhemmältä porailulta vältytään.

Lahtelaisen LSK Electrics oy:n myyntipäällikkö Mika Petäjämaa arvioi, että erikseen toteutettuna sähköjärjestelmän uusiminen maksaa noin 10 – 15 prosenttia enemmän kuin putkiremontin yhteydessä tehtynä.

– Putkiremontin yhteydessä kaapeleiden vaatimat läpivientireiät saadaan porattua samalla kertaa. Yhden timanttiporalla tehdyn reiän hinnaksi voidaan laskea parikin sataa euroa, Petäjämaa sanoo.

Lisäksi esimerkiksi huoneistojen pölysuojauksesta tulee aina jonkin verran kustannuksia.
  

Taloyhtiön kannattaa panostaa suunnitteluun

Petäjämaa toivoo, että sähköremonttia suunnittelevat taloyhtiöt panostaisivat suunnitteluun hieman enemmän, kuin mitä nykyisin tyypillisesti tehdään.

– Jos huolelliseen suunnitteluun panostetaan muutama tuhat euroa enemmän, voi tämä laskea urakan kokonaishintaa.

Jos urakoitsija joutuu tekemään tarjouksen epätarkkojen suunnitelmien perusteella, ottaa hän samalla riskin mahdollisesti tulevista ylimääräisistä töistä ja tämä riski pitää hinnoitella tarjoushintaan mukaan.

Petäjämaan mukaan taloyhtiöiden sähköremonttien hinnoittelu on monesti haastavaa kokeneellekin tarjouslaskijalle, sillä kohteen työmäärä voi vaihdella valtavasti jopa päälle päin samanlaisilta näyttävissä rakennuksissa.

Tämän takia LSK:lla on linjattu, että kohteisiin halutaan käydä tutustumassa aina paikan päällä ennen tarjouksen jättämistä.

Rakenteet vaikuttavat remontin hintaan

Petäjämaan mukaan sähköremontin hinta riippuu ennen kaikkea huoneistojen määrästä, eikä kerrosten tai rappukäytävien määrällä ole juuri vaikutusta asiaan.

Helpoimmassa ja edullisimmassa remonttikohteessa uusille sähkökeskuksille löytyy kellaritiloista uusi, riittävän tilava ja helposti saavutettava, lukittava paikka. Myös rappukäytävässä on riittävästi tilaa uusille kaapeleille, eivätkä talon kantavat rakenteet ole uusien kaapelinousujen tiellä.

Huoneistojen eteisissä on riittävästi tilaa uusille, entistä enemmän tilaa vievillä sähkökeskuksille, ja huoneiston sisäiset kaapelit saa vedettyä keskukselta helposti suoraan kylpyhuoneeseen ja keittiöön. Helpossa kohteessa ei ole myöskään käytetty niin hienoja pintamateriaaleja, että niiden suojelusta pitäisi erityisesti huolehtia.

Yksinkertaisimmillaan sähköremontti on opiskelija-asuntolan tyyppisessä vuokratalokohteessa, missä työt halutaan saada helposti ja edullisesti valmiiksi asukkaista ja asukkaiden tavaroista tyhjennetyssä kohteessa.

Toinen ääripää on vanha arvokiinteistö, missä saatetaan joutua miettimään jopa Museoviraston suojelumääräyksiä.
  

Pistorasian ei tarvitse olla valkoinen

Myös asukkaiden toiveet saattavat aiheuttaa urakoitsijalle harmaita hiuksia. Vanhan sanonnan mukaan rahalla saa, mutta mikäli kaikki taloyhtiön asukkaat haluavat huoneistoihinsa yksilölliset valaisimet ja pistorasiat, nostaa tämä remontin hintaa helposti niin paljon, että monet tyytyvät sittenkin tavallisen valkoisiin pistorasioihin ja kytkimiin.

– Jos kaikkiin huoneistoihin tilataan erilaiset sähkökalusteet eri valmistajilta, lisää tämä todella paljon urakoitsijan työtä ja vaikeuttaa myös aikataulujen suunnittelua. Jos osaa tuotteista joudutaan odottelemaan, pitää tälle laskea riittävä hinta, Petäjämaa sanoo.

Kolmen erilaisen sähkökalustevaihtoehdon tarjoaminen asukkaille on Petäjämaan mukaan vielä täysin ok, mutta mitä enemmän erilaisia vaihtoehtoja toivotaan, sitä todennäköisemmäksi tulee, että asukkaalle jää helpoimmaksi vaihtoehdoksi tilata aluksi samanlaiset valkoiset pistorasiat kuin muillakin, ja päivittää nämä myöhemmin omalla kustannuksella sisustuksellisesti näyttävämpiin ratkaisuihin.
  

Sähköjärjestelmä on taloyhtiön vastuulla

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kiinteistön sähköjärjestelmä on pääsääntöisesti taloyhtiön vastuulla.

Jos osakas itse teettää omaan huoneistoon muita huoneistoja laajemman sähköremontin esimerkiksi taloyhtiön muun remontin yhteydessä, vastaa hän itse kiinteistön sähköistyksen muuta tasoa laajempien tai laadukkaampien lisäysten kustannuksista.

Nykyisin on yleistä, että keskusten uusiminen ja kylpyhuoneiden ja keittiöiden pistorasioiden ja valaisinkytkimien asennus kuuluu taloyhtiön tilaaman sähköurakan perushintaan, ja mikäli asukas haluaa perusratkaisun lisäksi esimerkiksi enemmän pistorasioita, voi hän tilata nämä lisätyönä erilliseen yksikköhintaan.

– Me kerromme asukkaille remonttien yhteydessä, mitä mikäkin lisätyö maksaa, ja tämän jälkeen he voivat valita, minkä verran esimerkiksi ylimääräisiä pistorasioita huoneistoon asennetaan, Petäjämaa kertoo.

Aikaisemmin huoneiston pistorasioiden kansien ja valaisinkytkimien katsottiin olevan huoneiston haltijan vastuulla, mutta Kiinteistöliiton vuonna 2014 päivitetyssä

Taloyhtiön vastuunjakotaulukossa myös näiden linjataan kuuluvan taloyhtiön vastuulle. Sen sijaan kaikki kodinkoneet, huoneistossa mahdollisesti olevan saunan kiuas sähkölaitteineen ja myös kaikki kiinteästi asennetut valaisimet ovat yhä huoneiston osakkaan vastuulla.

Monesti remonttikohteissa törmätään siihenkin, että osa asukkaista on ehtinyt tilata huoneistoihinsa itse aiemmin sähköremontteja, joiden toteutus ylittää reilusti taloyhtiön tilaaman tason.

– Esimerkiksi eräässä Lahden keskustassa sijaitsevassa taloyhtiössä osa asukkaista oli asennuttanut keittiöihinsä ja kylpyhuoneisiinsa niin upeita valaisimia, etten minä olisi kehdannut edes ehdottaa niiden korvaamista taloyhtiön valitsemilla, sinänsä laadukkailla perusvalaisimilla, Petäjämaa kertoo.

  
Uudet kaapelit asennetaan listojen alle

Vanhoissa kerrostalohuoneistoissa sähkökaapelit on tyypillisesti asennettu seinien viereen. Vaikka kaapelit olisi asennettu putkituksiin seinien sisään, ei uusien kaapeleiden asentaminen vanhoihin putkituksiin ole läheskään aina mahdollista.

Uudet kaapelit on mahdollista roilottaa seinien sisään, mutta urakan työläyden ja näin ollen myös arvokkuuden takia tähän harvoin ryhdytään. Sen sijaan markkinoilta löytyy nykyisin runsaasti erilaisia johtourilla varustettuja jalka- ja kattolistoja, joiden alle kaapelit saadaan asennettua siististi piiloon.

Huoneiston pistorasioita ei ole lakisääteisen välttämätöntä uusia muun sähköremontin yhteydessä, mutta vanhat, maadoittamattomat pistorasiat eivät ole turvallisuudeltaan läheskään samaa luokkaa maadoitettujen, uusilla vikavirtasuojilla varustettujen pistorasioiden kanssa.

 
Aikataulu on sopimuskysymys

Mikäli kerrostalon sähköremontti tehdään muun linjasaneerauksen yhteydessä, etenevät työt putkimiesten aikataulujen mukaan. Jos remontti tehdään erikseen, vaihtelee työn aikataulu kahdesta viikosta puoleen vuoteen.

Jos työt halutaan saada nopeasti valmiiksi, voidaan tähän valjastaa runsaasti suuren sähköurakointiliikkeen asentajia painamaan urakalla hommia. Toinen ääripää on palkata työhön yhden miehen yritys, joka tekee työt nousujohto ja huoneisto kerrallaan.

Jälkimmäinen tapa on huomattavasti edullisempi, sillä nopeasti etevän työmaan tarkka aikatauluttaminen vaatii runsaasti suunnittelua ja resurssien sitomista.

Mikäli remontista aiheutuvat melu- ja pölyhaitat halutaan minimoida, kannattaa tarvittavat läpiviennit porata kerralla valmiiksi. Tämän jälkeen työt voivat edetä rauhassa huoneisto kerrallaan ilman, että tästä aiheutuu huomattavaa haittaa naapureille.

Ihanteellisessa tilanteessa kellaritilojen uudet sähköpääkeskukset pystytään sijoittamaan eri paikkaan kuin vanhat, jolloin vanhat keskukset voidaan pitää toiminnassa koko remontin ajan, eikä sähköjä tarvitse katkaista eri työvaiheiden välissä. Toinen vaihtoehto on rakentaa kiinteistöön työmaa-aikainen sähkösyöttö, mistä luonnollisesti aiheutuu jonkin verran ylimääräisiä kustannuksia.

Tietoliikennekaapelit uusitaan samalla

Aikaisemmin Viestintäviraston sisäverkkomääräys velvoitti taloyhtiöt uusimaan tietoliikennekaapeloinnin aina sähköremontin yhteydessä, mutta nykyisin velvollisuudesta voidaan poiketa, mikäli jokaiseen asuntoon saadaan todistettavasti vähintään 30 Mbit/s -laajakaistayhteys käyttöön jäävän vanhan puhelinsisäjohtoverkon tai antenniverkon kautta.

Sähköremontin yhteydessä valokuitukaapeleiden asennuksen hinnaksi ei kuitenkaan tule kuin joitakin satoja euroa per huoneisto, joten nopeat tietoliikenneyhteydet ja monipuoliset älytelevisiopalvelut mahdollistavasta sisäverkosta ei kannata lähteä tinkimään.

Kun uudet tietoliikennekaapelit on kytketty huoneiston eteiseen sijoitettavaan kotijakamoon, voidaan huoneistoon asentaa tuttuja antennipistorasioita ja atk-pistorasioita reilun parinsadan euron kappalehintaan.

Kiinteät antennirasiat puoltavat yhä paikkaansa, mutta mikäli taloyhtiössä halutaan siirtyä perinteisestä tv-jakelusta verkon yli välitettävän IPTV:n katseluun, voidaan myös tv-kuva tuoda uuteen televisioon tai digiboksiin kotijakamoon sijoitettavasta lähettimestä langattomasti WLAN-mokkulan välityksellä.

Tämä edellyttää kuitenkin taloyhtiön päätöstä ja vanhojen digiboksien korvaamista uusilla IPTV-vastaanottimilla. IPTV-palveluiden saatavuus vaihtelee paikkakunnittain, joten asia kannattaa selvittää alueella toimivilta operaattoreilta jo ennen remontin tarkempaa suunnittelua.
  

Dokumentointi varmistaa asennusten laadun

Asennusten valmistumisen jälkeen sähköurakoitsija tekee sähköasennusten käyttöönottotarkastuksen asiaankuuluvine mittauksineen. Tämän jälkeen suuremmista töistä tulee teettää varmennustarkastus ulkopuolisella, valtuutetulla sähkötarkastajalla, mikäli kohteen sulakekoko ylittää 35 ampeeria.

Näin on käytännössä kaikissa pientä rivitaloa suuremmissa kohteissa. Jos muuta ei sovita, huolehtii sähköurakoitsija valtuutetun tarkastajan kutsumisesta kohteeseen. Tilaajan tulee saada käyttöönottopöytäkirjat tarkastuksista. Tämän jälkeen taloyhtiötä urakoitsijan suuntaan edustava sähkösuunnittelija voi vielä tarkastaa, että kaikki on varmasti kunnossa.

Lisäksi taloyhtiö voi palkata remontille halutessaan myös ulkopuolisen valvojan. Hyvään lopputulokseen päästään varmimmin hyvämaineisten ja kokeneiden sähköurakoitsijoiden ja -suunnittelijoiden kanssa. Esimerkiksi LSK on palvellut asiakkaitaan hyvällä yhtäjaksoisella menestyksellä vuodesta 1930 lähtien.

Urakoitsijan valinnan lakisääteisenä minimivaatimuksena on, että yrityksellä on Turvallisuus- ja kemikaaliviraston myöntämä lupa sähkötöiden tekoon. Asia on helppo varmistaa Tukesin urakoitsijarekisteristä.

Lisäksi kannattaa tarkistaa esimerkiksi Luotettava kumppani -palvelusta, että yritys on hoitanut asianmukaisesti tilaajavastuulain vaatimukset.