Älykkäät rakennukset ovat kohta keskuudessamme

22.11.2018

Sähkömaailman vieraskynästä 11/2018, Aalto-yliopiston Rakennetun ympäristön laitoksen professori Seppo Junnila.

Digitaalisuus on vyörymässä mullistamaan rakennus- ja kiinteistöalaa. Havainnollisena esimerkkinä digitaalisuuden muutoksesta on verkkokauppa Amazonin tukema rakennustuotanto. Amazonin älytalokonsepti perustuu puhetta ymmärtävän virtuaaliavustaja Alexan ympärille koottuun ekosysteemiin. Älytalon ytimessä on pilvipalvelu, sen ympärille kootaan palveluun kytkeytyvät laitteet ja lopuksi niiden kuoreksi ja fyysiseksi integraatioalustaksi tuotetaan rakennus.

Asiakkaan näkökulmasta Amazonin ratkaisussa asunnon käyttäjille myydään helppoutta, turvallisuutta, energiansäästöä ja vähäpäästöistä elämäntapaa. Rakentajan tehtävä puolestaan on tuottaa kestäviä ja kytkeytyviä koteja asiakkaiden ja kehittäjien saataville.

Älykkyys ei vielä näy rakentajan tai sijoittajan kukkarossa

Älykkyyden tuominen rakennuksiin on rakennusalan perinteisten toimintamallien kannalta haastava ilmiö. Älykkäiden järjestelmien rakennuskustannukset ovat varsin maltillisia suhteutettuna rakennuksen kokonaiskustannuksiin. Silti niitä ei käytännössä asenneta muihin kuin harvoihin kokeilurakennuksiin.

Rakennuksen älykkyyden kasvattaminen sellaisenaan ei luontaisesti ole pääurakoitsijan keskeisiä tavoitteita – kasvattaahan se lähinnä taloteknisen urakan kokoa eikä asiakas ole vielä valmis maksamaan älykkyydestä sellaisenaan.

Kiinteistösijoittajan näkökulmasta älykkyyden kustannusvaikutukset ovat vieläkin vähäisemmät. Kiinteistön arvoa määritettäessä älykkäiden ratkaisujen tuotot vastaavat kahden euron lisävuokraa neliötä kohden tai prosenttiyksikön viidesosaa parempaa tuottovaatimusta.

Kiinteistökehittäjän näkökulmasta haasteena ei näytäkään olevan älykkäiden järjestelmien kustannukset tai tuottovaatimukset. Suurin haaste on se, että on erittäin vaikea ymmärtää, miten älykkäät ratkaisut konkreettisesti luovat arvoa tilan käyttäjille ja omistajille. 

Vaikka kustannukset olisivat pienet ja tuottovaatimukset vaatimattomat, riskiä välttävällä matalien tuottovaatimusten toimialallamme ei ryhdytä tarvittaviin laatuparannuksiin, jollei tarpeeksi konkreettisia tuloparannuksia pystytä näyttämään.

Kiinteistösijoittaja voi poimia rusinat pullasta

Vaikka rakennus- ja kiinteistöala ei ole innokas siirtymään tyhmistä rakennuksista älykkäisiin, muutoksen tuulet puhaltavat muiden toimialojen ansiosta. Alussa esitetyn Amazonin mallin tarkoituksena ei luonnollisestikaan ole optimoida rakennustuotannon kannattavuutta vaan Amazonin pilvipalveluiden kannattavuutta.

Vastaavasti EU:ssa on energiasektorilähtöisesti määritelty rakennuksille älykkyyden kriteerit. Siinäkään ei ole tarkoituksena optimoida kiinteistöjen kannattavuutta, vaan ohjata rakennuksia tukemaan hajautettua ja uusiutuvaa energiantuotantoa.Seppo Junnila

Alamme on korkea aika luoda oma konkreettinen tiekartta digitaalisen rakennetun ympäristön toteuttamiseksi, jonka keskiössä ovat kannattavat älykkäät kiinteistöt. On suuri riski antaa alan ulkopuolisten toimijoiden määritellä meidän tulevaisuutemme.

Jos Amazon on keksinyt, miten älykäs rakennus rakennetaan mikrofonin ja kovaäänisen ympärille, meidänkin pitäisi pystyä kehittämään malli, jossa älykäs rakennus edistyksellistä talotekniikkaa hyödyntäen optimoi tilan käyttäjän ja kiinteistösijoittajan saaman hyödyn.